住宅ローンは、長い年月をかけて返済するものですね。その年月の間には思いもしないトラブルが生じる場合もありましょう。

 

家族や自身の病気に事故、子供の教育費用、そして介護やリストラ等によって、これまでの収入が途絶えてしまい、残ったのは多額な住宅ローンの支払い。

 

そのうち住宅ローンの返済が滞るようになると、ローンを組んだ銀行から債務者に、ローン取り立ての督促状等を送付してくるようになります。
 

銀行からの督促状に悩み躊躇っているうちに、保証会社が債務者の代わりとなって、銀行へ住宅ローン債権を返済することになります。

 

「保証会社が支払ってくれて良かった」なんて気持ちでいては大変なことに!
 

保証会社が債務者に代わって返済をした後は、今度は“保証会社が債権者”となり、債務者への取り立てをすることになるのです。
 

それでも保証会社に返済ができないでいるならば、保証会社は債務者の自宅を競売にかけることになりましょう。

 

このように、自宅が売却になる手続きには、「裁判所による競売」と「不動産が介入する任意売却」の方法があるのです。
 

この章では、競売と任意売却のメリット・デメリットを分かり易くご説明したします。

 
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競売とは?

そもそも競売とは、住宅ローンを設定するときに、金融機関(銀行や保証会社)は、債務者が購入する住宅に“必ず”抵当権をつけます。

 

この抵当権は、債務者が住宅ローンの返済ができなくなった場合の担保として設定されることになります。

 
もしも住宅ローンの返済が滞るようになると、金融機関等の債権者は、ローン債権を回収する手段として、債務者の自宅に設定された抵当権(担保権)を実行します。

 
この抵当権を実行することを競売と呼びます。

 
競売は所有者の同意を取らずに強制的に売却ができることを裁判所が認めており、裁判所が所有者の代わりとなって買受人(物件の購入者)をオークション形式で決定させます。

 
このように、競売がなされると、自宅は裁判所の手続きによって売却されることから、競売を一言で言うならば、裁判所の手続きによって自宅を売却する方法をいいましょう。

 

任意売却とは?

 

債務者が住宅ローンの返済ができなくなると、債務者が住宅ローンを分割で返済する権利(期限の利益)が失われ、金融機関は残りの住宅ローンの“全額”を一括で返済するように要求をしてきます。
 

なお、一般的には、住宅に抵当権を設定している金融機関や保証会社等の債権者(担保権者)が抵当権を実行することで、住宅ローンとして貸している金銭を取り戻すことになります。
 

もしも残債務を一括で返済できないと、金融機関は担保としている債務者の自宅を競売によって強制的に売却し、その売却代金から貸したお金を回収することになります。

 
他方、任意売却は何か特別な方法によものとは違い、買受人を見つけて売買契約をするだけです。

 
つまり、通常の不動産売買と基本的には変わりません。

 
そのため、任意売却は、競売によって不動産を売却処分するよりはメリットがあるといわれております。

 

任意売却によって競売よりも高く売れれば返済が楽になる

 
例えば、債務者が金融機関のために、1500万円の住宅に抵当権を設定していて、1000万円を借り入れたケースを考えてみます。

 
この時、債務者が借金を返すことができなくなり、金融機関が競売の申立てを行っても、1500万円の住宅は、競売市場では3割減の1000万円弱の価額でしか設定されません。
 

さらに、売れるかどうかもわからない上に、手続きも複雑で時間がかかることになりますので、金融機関としてもなるべく早くに売り飛ばして換金を希望することでしょう。

 
住宅を買い受ける人にとっても、面倒で時間のかかる競売手続きを省略して、早めに希望の物件を手に入れることができます。

 
また、債務者側にしても、競売よりも高く売れれば、債務の返済が楽になるというメリットがあります。
 

任意売却の売却方法は通常の不動産売却と変わらない

 

他方、任意売却とは、住宅の所有者である債務者と、金融機関が合意して、裁判所を使わずに住宅を売却する方法です。

 
通常、住宅ローンの返済が滞ると、ローン会社である銀行から督促上が送付されます。

 
督促状が届いてもなお支払いを怠るならば、最終的には保証会社に債権が移転し、競売となります。

 
ただし、原則として競売前であれば銀行や保証会社に任意売却の提案をすることができます。

 
任意売却とは、裁判所の手続きによらないで、自宅を売却することをいいます。

 
売却方法は通常の不動産売買と変わりません。
 

つまり、自宅を買ってくれる買受人を見つけて、その買受人に自宅を売却することになります。

 

競売と任意売却のメリットとデメリット

 
借金が膨れ上がり、さらに住宅ローンの返済も困難になったことで、マイホームを売らなければ支払いができなくなった場合、競売にするのか、または任意売却にするのかと迷う場合も多いことでしょう。
 

どちらにも、それぞれ当然にメリットとデメリットが存在します。
 

ここでは、住宅ローンの債務者側に立って、競売、任意売却のメリット及びデメリットを確認してみましょう。

 

【競売】

メリット
・手続きは全て債権者が行うので、債務者は何もする必要がない。

・競売手続きは通常、半年~1年程度はかかり、その間は自宅に住み続けることができる。

・場合によっては、競売手続きに2~3年以上かかることもある。

・競売で買受人が現れなければ、ずっと住み続けれる場合もある。

デメリット
・市場価格よりかなり低い金額で売却される可能性がある

・競売後の残債務については債権者は厳格に対応すことが多い。(残債務を支払えなければ、破産等を選択技に入れる)

・近隣の住民、その他第三者に競売を知られてしまう可能性がある。

・裁判所で競売情報を閲覧した不動産業者や不動産ブローカー等が大勢自宅にやってくる場合もある。

 

【任意売却】

メリット
・市場価格に近い金額で売却できる可能性が高い。

・一般の売却と変わらない方法なので、近隣の人々には、住宅ローンが返済できないから売却するに至った経緯が知られない。

・売却後の残債務については、債権者に柔軟に対応してもらえることも少なくない。

・売却代金から引越し代を出してもらえる場合もある。

・競売申立て費用がかからない。

・第三者の買受人にもメリットがある

デメリット
・競売と比較して、短期間に自宅を退去しなければならないことが多い。

・契約等の手続きに関与する場合もある。

・先に手数料等を払わせ、任意売却がうまくいかなくても返金しない悪徳業者に引っかかることもある。

 

自宅を手放したくない場合には、個人再生の選択を!

 
住宅ローンが支払えなくなった場合には、個人再生を選択技に入れておきましょう。
 

個人再生を利用することで、たとえ住宅ローンが残っていても、自宅を守ることができるのです。
 

住宅ローンの他にも借金の残高が多くて返済が難しい場合、住宅を手放す選択は、非常に短縮的なのです。

 
個人再生とは、法律で定められた金額を貸金業者等に支払い、借金を整理する方法で、大幅に減額された借金を返済することです。

 
借金を整理する「債務整理」の手続きの中で、任意整理と同じ点は、減額された借金を返済することになります。(返済する借金の額は違います。)

 
また、自己破産と同じ点は、裁判所の手続きによって借金を整理しますので、個人再生では裁判所に介入してもらうことになります。

 

なお、個人再生を選択する大まかなポイントは、下記の2つになります。

 
①毎月返済している借金の額が軽くなれば生活をしていけるかどうか

 
②住宅(ローン支払い中であっても)自宅を守りたいか

 

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