住宅ローンを滞納して、裁判所から「競売開始決定通知」があなたの元に届くと、自宅を守ることは非常に厳しくなるばかりか、個人再生による手続きさえも困難になります。
 

(※個人再生とは破産せずに生活再建を目指すもので、住宅ローンが残っていても自宅を手放さずにすみます。さらに、元本を大幅に減額された借金の返済を原則3年程度で支払っていきます。)
 

住宅が差押えられた段階では個人再生での手続きは可能ですが、その後の競売とは一体どのように進行していくのでしょうか。
 

この章では、住宅ローンの返済中のや、住宅ローンをこれから組もうとしているあなたには是非知って欲しい「裁判所による強制競売と担保権の実行」と、競売にかかる流れについてわかりやすくご説明しております。
 

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強制競売と担保権の実行について

 

不動産の競売には、強制競売と担保権の実行の2つの種類があります。
 

手続の開始までは、多少なりとも違いがあるものの、手続開始後においては、ほぼ同じように進行されます。
 

ところで、“抵当権の実行”と聞くと、とても恐ろしい響きですので自然に構えてしまいますね。
 

それでは、担保権というのは、どのようなものでしょう。
 

担保権とは?

 

あなたが銀行等の金融機関から住宅ローンのお金を借りる際に、住宅ローンで購入した自宅に対して抵当権が設定されます。
 

もしも、あなたが住宅ローンの返済ができなくなると、金融機関は少しでも多くお金を回収しようとします。
 

その際に、住宅ローンに担保として設定していた不動産を取り上げて、その回収費用とするわけです。
 

このように、金融機関が住宅ローンの債権を担保するために、債務者の不動産(土地や建物)に設定される権利を担保権と呼びます。
 

担保権の実行とは?

 

そして、担保権の実行とは、債務者の自宅に設定しておいた抵当権に基づいて、債務者の自宅を強制的に売却することをいいます。
 

金融機関は、債務者が住宅ローンの返済が滞ると、登記事項証明書(抵当権の登記が記載されていることを証明する書面)を裁判所に提出して競売を行います。
 

強制競売とは?

 

債権者が債務者の住宅ローン債権に対して、抵当権等の担保権を設定していなかった場合に行う、不動産に対する“強制執行”の一つです。
 

強制競売をするには、債務名義という“債権の存在”を証明する書面が必要となります。
 

この債務名義の種類には、判決・公正証書・和解調書などがあり、一般的には、債権者が債務者に対して裁判を起こして、勝訴判決を得たうえで、競売の申立てをすることになります。
 

競売開始決定を理解しよう

 

強制競売も担保権の実行も、金融機関が地方裁判所に対して、申立てをすることから始まります。
 

裁判所は申立書を審査して、問題がなければ下記の文例のような競売開始決定を出します。
 

平成〇〇年〇月〇日〇〇 〇〇殿

平成〇〇年  第   号

担保不動産競売開始決定通知

当事者    別紙目録のとおり
保護権
被担保保護権 別紙目録のとおり
請求債権

債権者の申立てにより、上記請求債権の弁済に充てるため、別紙担保権目録記載の担保権に基づき、別紙物権目録記載の不動産について、担保不動産競売手続きを開始し、債権者のためにこれを差し押さえる。

平成〇〇年〇月〇日
〇〇地方裁判所民事部 裁判官 〇〇〇〇

債権者が提出した民事執行法181条1項から3項までの規定する文書の目録
上記担保権の登記されている登記に関する登記事項証明書

 

上記のように、裁判所から競売開始決定通知が送付されることで、「いよいよあなたの不動産に対して競売の手続きが始まった」という合図になるのです。
 

競売開始決定は、住宅ローンの返済が滞るようになってから、およそ6カ月程経過すると、ローンを組んだ金融機関から、信用保証会社及び債権回収機構に債権が移行し、それらの会社の準備期間後に実施されまます。
 

ですので、この競売開始決定通知が届いきましたら、自宅へは3~5カ月程度しか住むことができなくなり、その後は債務者の対象となる不動産に対して、「差押え」が行われます。
 

なお、差押えになると、対象となる不動産を処分できなくなりますので、債務者は差し押さえられた不動産を勝手に売却することが禁止になります。
 

差押え後は不動産の情報収集を進めている

 

不動産への差押えがなされると、裁判所ではその後に必要な情報の収集をすることになります。
 
情報の収集の内容とは、
 
・この不動産に対して、どのような債権が存在しているか
 

・不動産にどれほどの価値があるのか
 
などであり、裁判所は不動産に登記している他の抵当権者に対して、「期限内に届出をするように」との催告を通達します。
 

裁判所からの催告によって、申立人の債権以外に、どれだけの債務を不動産が負担しているのかが判ることになります。
 

現況調査命令通知の強力な権限とは

 

「〇〇地方裁判所執行官に対し、別紙物権目録の不動産の現状、占有関係その他の現況について調査する・・・・」

 

競売開始決定通知後に、債務者には上記のような文例の「現況調査命令通知」が届きます。
 

裁判所の執行官と共に、不動産鑑定士が競売となった不動産の評価・調査を行うためのものです。

 
この現況調査命令は裁判所による命令なので、非常に強力な権限を保持します。
 

そのため、たとえ“家に入れてなるものか!”と建物内の調査に対して拒否や妨害、そして留守などの行動を起こしても、執行官は鍵屋さんに開錠してもらって建物に入り、撮影などをして競売を進めていくのです。(鍵解錠の告知書:民事執行法第57条)
 

競売になって室内を撮影されると、居間はもちろん台所やお風呂、そして大切な子供たちの部屋等、家族のプライベートな部分まで撮影されて、誰もが見れるインターネット等に公開されてしまいます。
 

ショウブ(優しい心)ショウブ(優しい心)

執行官は決して意地悪で行っているのではありませんが、このような“悲しみ”に陥らないために、住宅ローンの返済が困難になってきたら、最悪には差押えの段階で弁護士や司法書士に相談をすることです。

どんなことでも!どんな小さなことでも傷口が大きくなる前に相談をすることが大切なのですよ!


 

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自宅が“誰でも閲覧可能”な状態になる

 

裁判所は、作成された現況調査報告書並びに評価書を基にして、不動産の売却基準価額(不動産を買い受けるために支払うべき最低額)や売却期日を決定します。
 

それらの情報を「物件明細書」として、誰でも閲覧可能な状態(競売参加)して入札を待ちます。
 

入札で最も高い金額つけた人が落札しますが、ここでは「競落人」と呼びましょう。
 

競落人が落札代金を納付することで、不動産の所有権登記も移転することになり、その後は申立人の債権者達に配当期日に配当を行います。
 

競売期間のおよそ1年間で生活を立て直そう

 
このように、競売は裁判所を通じた手続きになので、大変に厳格に進行するほか、調査等のために時間もかかります。
 

しかしながら、競売費用は債権者が支払うことになりますし、その間は住宅ローンの支払いはありません。
 

さらに、落札までは自宅に住むこともできますので、債務者としてはその期間で生活の再建を目指すことができるのです。

 

住宅ローンの返済や他の多額な借金の返済に困窮するあなたへ

 

住宅ローンは長期間に渡って返済をしていく借金です。その間に、生きて行くうえで思いもよらない様々なリスクも伴います。
 

多くの人は、大事なマイホームを守るため、生活費を抑えたり、他の借金の支払いを延滞してでも住宅ローンの返済だけは苦面していくものです。
 

一方、借金を重ねながら住宅ローンの返済を続けるうちに、どうにもならない状況に陥てしまうことになるのです。
 

そんな絶対絶命の危機をどう乗り越えるか・・・。
 

まずは、何とか自宅を守り、債務を返済していく方法がありましょう。
 

さらに、自宅を手放し、残りの債務を返済する方法もありましょう。その場合でも、競売や任意売却の問題も出てくるのです。
 

今現在、生活が困窮しているあなたかもしれません。
 

しかし、愛するご家族とご自身の生命を守るため、住宅ローンや借金の支払いが滞るようになりましたら躊躇うことなく弁護士や司法書士にご相談なさってくださいね。
 

あなたの借金問題は、必ず!必ず解決できるのですから!
 

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